Москва
Уже в начале 2025 года цены на жилье снизятся, а пока застройщики ищут возможности для стимулирования просевших в июле продаж, рассказали эксперты "Российской газете".
Среди инструментов для стимулирования, например, выгодные предложения оплаты с длительной рассрочкой или отсрочкой платежа, а также ипотечные программы, которые субсидируют застройщики из собственной прибыли, рассказала "РГ" управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.
"Таким образом они обеспечивают покупателю комфортные ежемесячные платежи по ипотеке в течение нескольких лет. За август большинство девелоперов уже разработало совместно с банками и анонсировало такие программы. По некоторым из них ежемесячный платеж может составлять всего 60 тыс. рублей, что в разы меньше, чем при ипотеке по текущим рыночным ставкам", - отметила она.
По итогам июля - первого месяца без широкой ипотечной поддержки - было зарегистрировано немногим более 7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Спрос к предыдущему месяцу снизился на 35% (в количестве сделок). Однако, обращает внимание Сазонова, месяцем ранее, в июне, было зарегистрировано наибольшее количество сделок в сравнении с другими месяцами 2024 года (10,9 тыс. ДДУ), что связано с ажиотажем перед завершением льготных ипотечных программ.
Если же спрос в июле 2024 года сравнить с июлем прошлого года, то корректировка составит более скромные 12,4%. То есть можно говорить о том, что спрос, безусловно, сократился, но не драматично, и часть его была реализована в первом полугодии, пояснила эксперт.
По словам руководителя Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олега Репченко, реакция рынка на завершение льготной ипотеки была предсказуема: ставки по рыночной ипотеке сейчас заградительные, стоимость жилья - высокая: за последние 4 года на фоне доступной ипотеки квартиры в Москве и других крупных городах страны подорожали в 1,5-2 раза.
Цены на новостройки стагнируют, но это пока. Сейчас у застройщиков нет причин устраивать распродажи: они хорошо нарастили продажи и сформировали подушку безопасности в период ажиотажного спроса в прошлом году и в преддверии отключения льготной ипотеки в мае-июне этого года. Плюс застройщики для стимулирования продаж запустили свои совместные с банками-партнерами программы субсидирования ставок. "Но такие программы противоречат Стандарту ипотечного кредитования, разработанному ЦБ, и чем активнее регулятор будет бороться с такими "схематозами", тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен", - считает он.
Возможно, ближе к концу года вырастет размер скидок, количество акций вроде ремонта или машино-места в подарок, которые тоже сокращают стоимость сделки, отметил Репченко. Давление на цены будет расти по мере завершения текущих объектов, так как застройщикам нужно будет вновь наполнять эскроу-счета - от объема средств на них зависят ставки по проектному финансированию. "Чтобы привлечь внимание к новым проектам и быстро наполнить эскроу, застройщики будут выводить новые проекты по ценам ниже рынка. Таким образом, в 2025 году может развиться более выраженная тенденция к снижению цен на жилье", - констатирует Репченко.
Что касается вторичного рынка, на фоне высоких ипотечных ставок, которые уже превышают 20%, спрос просел: в этом сегменте остались только покупатели с живыми деньгами, а также ипотечники, у которых есть большая часть суммы для первого взноса, и те, кто кредитуется на короткий срок. Но цены пока топчутся на месте: с начала 2024 года динамика стоимости столичной "вторички" колеблется в пределах десятых долей процента, объясняет эксперт. Снижению препятствует медленный прирост объемов предложения: понимая, что продать квартиру дорого при нынешнем уровне ставок не получится, собственники предпочитают снять объекты с продажи до осени, рассчитывая на оживление рынка.
"Поэтому, скорее всего, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья в августе не претерпит существенных изменений. Но, учитывая траекторию ключевой ставки, которая, согласно последнему прогнозу ЦБ, останется двузначной не только в этом, но и в следующем году, собственникам все-таки придется уменьшать стоимость метра. Как всегда, снижение цен начнется с увеличения глубины торга, а к концу 2024-го, в 2025 году поползет вниз и средняя стоимость метра", - заключил Репченко.